পশ্চিমবঙ্গ এবং কলকাতায় ব্যাংক নিলামের সম্পত্তি কেনা নিরাপদ?

ব্যাংক নিলামগুলি সাধারণত একটু শ্রমসাধ্য প্রক্রিয়া। এজেন্টরা সম্প্রতি এই প্রক্রিয়াটি নিয়ন্ত্রণ করছে এবং গ্রাহকরা নগদে মোটা কমিশন প্রদান করে সেই সম্পত্তিটি ক্রয় করতে পারছে। সম্পত্তি আইনজীবী কোনও সম্পত্তি লেনদেনের প্রক্রিয়া চলাকালীন কোনও বিনিয়োগকারীকে নগদে অর্থ প্রদানের পরামর্শ দেবেন না, তবে লোকেরা সাধারণত খুব ছাড়ের মূল্যে ব্যাংক নিলামের সম্পত্তি কেনার আকাঙ্ক্ষার সাথে জড়িত ঝুঁকিকে উপেক্ষা করে থাকে। পশ্চিমবঙ্গ এবং কলকাতায় ব্যাংক নিলামের মাধ্যমে কেনা সম্পত্তিগুলি সাধারণত বিনিয়োগকারীদের আগ্রহ তৈরি করে যেগুলি মূলত বিদ্যমান বাজারের দামের তুলনায় অনেক কম দামের। সুতরাং, এই জাতীয় সম্পত্তি কেনা নিরাপদ কিনা এবং বিনিয়োগকারীকে কোনও ধরণের আইনী এড়াতে কী কী সুরক্ষা ব্যবস্থা গ্রহণ করতে হবে তা নিয়ে আলোচনা করা যাক পশ্চিমবঙ্গ এবং কলকাতায় ব্যাংক নিলামের সম্পত্তি কেনার সময় গোলযোগ।

সম্পত্তি নিলামের কারণ:

যখন কোনও .ণগ্রহীতা অর্থ পরিশোধে খেলাপি হয়, তখন সম্পত্তি নিলাম হয়। সাধারণত, কোনও ব্যাংক নিলাম প্রক্রিয়া শুরু করে যখন ঋণগ্রহীতা পর পর তিনটি হোম লোন ইএমআই দিতে ব্যর্থ হয়। ঋণগ্রহীতা পুনরুদ্ধারের নোটিশ পেয়েছে যাতে জিজ্ঞাসা করা হয় যে অর্থ পরিশোধে খেলাপি হওয়ায় ব্যাংক কেন নিলাম প্রক্রিয়া শুরু করবে না এবং এই নোটিশের জবাব দেওয়ার সময়সীমা সাধারণত 60 দিন বা ঋণগ্রহীতা সমস্ত বকেয়া পরিমাণ সাফ করে দিলে নোটিশটি প্রত্যাহার করে। অন্যথায়, ঋণগ্রহীতা তার ৬০ দিনের মধ্যে পুনরুদ্ধার নোটিশে সাড়া দিতে পারে যে তার আপত্তিটি মাসিক কিস্তি পরিশোধ না করার ন্যায়সঙ্গততার সাথে জানিয়েছে। যদি ব্যাংক কোনও প্রতিক্রিয়া না পায় তবে কোনও উত্তরই মেনে নেওয়া যায় না, নিলাম প্রক্রিয়া শুরু করা হয়। ৬০ দিনের পুনরুদ্ধার নোটিশের মেয়াদ শেষ হয়ে যাওয়ার পরে, ব্যাংক আর্থিক সম্পদ সুরক্ষা এবং পুনর্গঠন এবং সুরক্ষা সুদের আইন কার্যকরকরণ (সরফেসি আইন), ২০০২ এর ৩০ দিনের মধ্যে সম্পত্তি নিলাম প্রক্রিয়া শুরু করতে পারে।

নিলামের সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে ঝুঁকিগুলি অন্তর্ভুক্ত:

নিলাম নোটিশগুলিতে সাধারণত কিছু ধারা থাকে বলে সম্পত্তি বিনিয়োগকারী হিসাবে ব্যাংক নিলামের মাধ্যমে সম্পত্তি কেনার সময় খুব সতর্কতা অবলম্বন করা উচিত। নিলাম বিজ্ঞপ্তিগুলি সাধারণত “যেমন আছে সেখানে” এবং “যা কিছু আছে” যেমন আইনী শর্তাদি ব্যবহার করে যা সূচিত করে যে ব্যাংক কোনও বিধিনিষেধ সহ বর্তমান শারীরিক ও আইনী শর্তের ভিত্তিতে সম্পত্তি নিলাম করছে। নিলাম নোটিশটিও স্পষ্টভাবে ইঙ্গিত করে যে কোনও আইনি জটিলতার জন্য ব্যাঙ্ককে দোষ দেওয়া যায় না এবং নিলাম প্রক্রিয়া সম্পন্ন হওয়ার পরে সম্পত্তিটির যা কিছু ঘটে তা হ’ল ক্রেতার দায়।

অভিজ্ঞ সম্পত্তি পরামর্শদাতারা বিভিন্ন দৃষ্টান্ত উল্লেখ করেছেন যেখানে ক্রেতারা আবিষ্কার করেছিলেন যে সম্পত্তিতে সমস্যা রয়েছে বা মূল rণগ্রহীতা আদালতের আদেশ ছিল নিলাম প্রক্রিয়া ইতিমধ্যে সম্পন্ন হওয়ার পরে ব্যাংক নিলামকে সংযত করে রাখা। বিনিয়োগকারীরা এমন পরিস্থিতিতে পড়েছিলেন যেখানে অ্যাপেক্স কোর্টের নির্দেশনায় সম্পত্তি বিডের জন্য প্রস্তুত ছিল, তবে বিদ্যমান সম্পত্তি সংক্রান্ত বিরোধের কারণে নিবন্ধকরণ অফিস এটি নতুন মালিকের কাছে স্থানান্তর করতে পারেনি।

পশ্চিমবঙ্গ এবং কলকাতায় ব্যাংক নিলামের সম্পত্তি কেনার আগে বিড প্রক্রিয়ায় অংশ নেওয়ার আগে অভিজ্ঞ সম্পত্তি আইনজীবীর দ্বারা আপনার যথাযথ পরিশ্রম করুন। ব্যাংকগুলি সাধারণত আগত ই-নিলামের আপডেটগুলি ভাল আগেই সরবরাহ করে এবং এতে স্থাবর সম্পদের ঠিকানা এবং আকারগুলি সম্পর্কে বিগত মালিকদের তথ্য এবং অন্যান্য সম্পত্তি সম্পর্কিত তথ্য রয়েছে যা আপনি বৈদ্যুতিন নিলাম প্রক্রিয়ার অধীনে অনলাইনে চেক করতে পারেন তবে, এই বিশদগুলি অবশ্যই পৃথক বিনিয়োগকারীদের নিলাম এবং সম্পত্তি ক্রেতাদের দ্বারা যাচাই করতে হবে কারণ নিলাম প্রক্রিয়াটির পরে কোনও জটিলতার ক্ষেত্রে, ব্যাংক কোনও দায় নেবে না এবং দায়বদ্ধ হতে পারে না। আপনি যদি পশ্চিমবঙ্গ এবং কলকাতায় নিলামের সম্পত্তি কিনতে চান, তবে ব্যক্তিগতভাবে ব্যাঙ্কটি দেখুন এবং আপনার সম্পত্তি আইনজীবীর দ্বারা যাচাই করা দলিলগুলি পান।

কত টাকা সাশ্রয় হয়?

যদি আপনি পশ্চিমবঙ্গ এবং কলকাতায় ব্যাংক নিলামের মাধ্যমে কোনও সম্পত্তি কেনার পরিকল্পনা করছেন তবে কোনও মধ্যস্থতাকারী ছাড়াই সরাসরি বিডিংয়ে অংশ নেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে। অনেক ব্যাংক সম্প্রতি ই-নিলাম প্ল্যাটফর্ম চালু করেছে যা নিরাপদ এবং আরও সুবিধাজনক। সম্পত্তি বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে এই নিলামগুলি মোটা ছাড় দেয় যা অন্য কোথাও খুঁজে পাওয়া কঠিন। কুশম্যান অ্যান্ড ওয়েকফিল্ডের এমডি রেসিডেন্সিয়াল সার্ভিসেসের মতে মিঃ শালিন রায়না: “এই ছাড়টি ২০ থেকে ৩০ শতাংশ পর্যন্ত হতে পারে, এটি বিনিয়োগকারীদের জন্য বিশেষ লাভজনক করে তুলেছে”। সম্পত্তির অবস্থানটিও একটি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে কারণ এটি আপনাকে কোন সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করা উচিত তা সিদ্ধান্ত নিতে সহায়তা করে। “শহরগুলিতে এই জাতীয় সম্পদ প্রধান স্থানে থাকারও সম্ভাবনা রয়েছে,” রায়না বলেছেন।

এটি কারও কাছে খুব লাভজনক মনে হলেও, আসুন প্রক্রিয়াটির খারাপ দিকটি নিয়ে আলোচনা করা যাক। সম্পত্তি “যেখানে আছে সেখানে” ভিত্তিতে বিক্রয় করা ছাড়াও, স্টেট ব্যাংক অফ ইন্ডিয়া স্পষ্টভাবে জানিয়েছে যে সমস্ত বিধিবদ্ধ এবং অবিধিক বকেয়া, চার্জ, ফি, ​​ট্যাক্স এবং এই জাতীয় বিনিয়োগকারীদের দায়বদ্ধতা হবে। এই জাতীয় অর্থ প্রদান ছাড়ের দামের বেশিরভাগ সুবিধা ভোগ করতে পারে। যদি সময়মতো অর্থ প্রদান না করা হয়, তবে এই চার্জগুলির কিছু আপনার ডাব্লু হিসাবে কিছু অতিরিক্ত সুদের জরিমানার কারণ হতে পারে

বিনিয়োগকারীকে সম্পত্তিটির মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয়েরও যত্ন নেওয়া দরকার।

সম্পত্তিটি যদি কোনও সোসাইটির হয় তবে বিনিয়োগকারীরা ব্যাংক কর্মকর্তাদের সহায়তায় সম্পত্তিটি পরিদর্শন করতে গিয়ে কোনও বকেয়া পাওনা আছে কিনা তা পরীক্ষা করতে পারবেন। এমন একটি সম্ভাবনা রয়েছে যে আপনি এখনও নিজেরাই এই জাতীয় বিবরণটি পাবেন না, তাই কলকাতার কোনও সম্পত্তি আইনজীবীর সাহায্য নেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে যিনি পশ্চিমবঙ্গে ব্যাংক নিলামের সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে আপনাকে গাইড করতে পারেন এবং আপনার পক্ষে যথাযথ অধ্যবসায় সম্পন্ন করতে পারেন ।

ব্যাংক নিলামের মাধ্যমে সম্পত্তি কেনার প্রক্রিয়া:

১) ব্যাঙ্ক নিলামের সম্পত্তি অনুসন্ধান করুন: আপনি অনলাইনে নিখরচায় ব্যাংক সম্পত্তি নিলামের বিশদটি অনুসন্ধান করতে পারেন এবং কিছু প্রদত্ত তথ্য অনলাইনেও পাওয়া যায়। একমাত্র সমস্যা হ’ল এই সাইটগুলি প্রতিদিনের ভিত্তিতে আপডেট হয় না। আপনি খবরের কাগজগুলিতে, ব্যাংক শাখায় পোস্ট নিলাম বিজ্ঞপ্তি বা ব্যাংক নিলাম সম্পর্কিত ব্যাংক দ্বারা প্রকাশিত পাবলিক নোটিশগুলিতেও কিছু বিবরণ পেতে পারেন।

২) সম্পত্তির বিশদটি যাচাই করুন: যখন ব্যাংক নিলামের সম্পত্তির শর্টলিস্টিংয়ের কাজটি করা হয়, তখন আপনার নিজের দ্বারা প্রাথমিক পরিদর্শন করা উচিত বা কলকাতার অভিজ্ঞ সম্পত্তি আইনজীবীর সাহায্য নেওয়া উচিত। সম্পত্তির বাজার মূল্যের মতো বিবরণ, আইনী বিরোধ যদি থাকে তবে ব্যাংক নিলাম সম্পর্কিত তথ্য এবং সেই নিলামে কীভাবে অংশ নেবেন তা অবশ্যই এড়ানো উচিত নয়। যেহেতু ব্যাংকের একমাত্র উদ্দেশ্য সম্পত্তি নিষ্পত্তি করা, তাই তারা বেশি তথ্য ভাগ করে না। এই দৃশ্যে, আপনি যদি সম্পত্তিতে আগ্রহী হন, তবে অভিজ্ঞ সম্পত্তি আইনজীবিটির সহায়তা নিন।

৩) সম্পত্তি শারীরিক পরিদর্শন: মনে রাখা সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলির মধ্যে একটি হ’ল সেই বৈশিষ্ট্যগুলিতে ফোকাস করা যেখানে ব্যাংকের শারীরিক অধিকার রয়েছে। অন্যথায়, নিলামটি শেষ হয়ে গেলে, ব্যাংক কোনও ধরণের দখল ইস্যুতে সহযোগিতা করবে না।

৪) টেন্ডার ফর্ম জমা দেওয়া: পরবর্তী এবং চতুর্থ ধাপটি টেন্ডার ফর্ম সংগ্রহ করা। যথাযথভাবে ভরাট দরপত্র ফরম জমা দেওয়ার সময় আপনাকে আর্নস্ট মানি ডিপোজিট (ইএমডি) জমা দিতে হবে। আপনার কেওয়াইসি পাশাপাশি তৈরি করুন আগাম কারণ ব্যাংক এটি চাইতে পারে।

৫) বিডিং প্রসেসে অংশ নিন: অফলাইন মোডে, দরপত্রের ফর্মের মাধ্যমে বিড জমা দিতে হবে। আপনি একাধিক বিড স্থাপন চয়ন করতে পারেন এবং প্রতিটি বিডের জন্য আপনাকে আলাদা দরপত্র ফর্ম জমা দিতে হবে। বিডিং প্রক্রিয়াটি অনলাইনে পরিচালিত হওয়ার সময় কখনও কখনও, টেন্ডার ফর্মটি শারীরিকভাবে জমা দিতে হয়। অফলাইন প্রক্রিয়া বাদে, ই-নিলাম প্রক্রিয়া হ’ল আজকের বিশ্বের মোস্ট স্ট্যান্ডার্ড বিড প্রক্রিয়া। বিনিয়োগকারীরা ই-নিলামের সময় একাধিকবার বিড করতে পারেন। নির্দিষ্ট কিছু ক্ষেত্রে, ব্যাংকগুলি প্রতিযোগিতামূলক বিডকে চূড়ান্ত বিক্রয়মূল্য বাড়ানোর অনুমতি দেয়।

৬) অর্থের বিবরণ: নিলামের তারিখে, আপনি যদি ঘোষিত বিজয়ী হন, তবে আপনাকে অবশ্যই দরপত্রের ফর্মের সাথে ইএমডি এবং বিডের 25% জমা দিতে হবে পরবর্তী 24 ঘন্টার মধ্যে জমা দিতে হবে। বাকি পরিমাণটি পরবর্তী 15-30 দিনের মধ্যে সাফ করা দরকার। হোম ঋণের উপর নির্ভর করবেন না কারণ ব্যাংকগুলি সাধারণত এই জাতীয় সম্পত্তিগুলিতে .ণ দিতে রাজি নয়। “সুতরাং দরদাতাদের পর্যাপ্ত নগদ থাকা দরকার বা অন্য উপায়ে তাদের অর্থের ব্যবস্থা করা দরকার। আপনি যদি হোম ঋণ না পান তবে ঋণ পরিশোধের জন্য আয়করের ক্ষেত্রে কোনও ছাড় থাকবে না। বিড করার আগে এ জাতীয় ফ্যাক্টরগুলি। এটি একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ বিষয় কারণ নিয়মিত সম্পত্তিগুলির বিপরীতে, পশ্চিমবঙ্গ এবং কলকাতায় ব্যাংক নিলামের সম্পত্তিগুলিতে সম্মুখ অর্থের প্রয়োজন হয়।

৭) বিক্রয় শংসাপত্র: একবার আপনার সমস্ত বকেয়া অর্থ পরিশোধের পরে, বিক্রয় সার্টিফিকেট আপনার নামে ব্যাংক জারি করবে। আপনি সাব-রেজিস্ট্রারের অফিসে বিক্রয় শংসাপত্রটি নিবন্ধকরণ না করা পর্যন্ত শিরোনাম স্থানান্তর ব্যাংক নিলামের সম্পত্তি হিসাবে মুলতুবি রয়েছে।

৮) বিক্রয় শংসাপত্রের নিবন্ধকরণ: সম্পত্তি নিলাম প্রক্রিয়ার শেষ এবং চূড়ান্ত পদক্ষেপটি সাব-রেজিস্ট্রারের / নিবন্ধকের কার্যালয়ে বিক্রয় শংসাপত্রটি নিবন্ধন করা। সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন করার সময়, খেলাপিদের অন্তর্ভুক্তি আবশ্যক। সম্পত্তি নিবন্ধনের সময় এই নথিটি অবশ্যই অনুমোদিত ব্যাংক নির্বাহী কর্তৃক যথাযথভাবে স্বাক্ষরিত হতে হবে।

মনে রাখার বিষয়গুলি:

১.নিলামের নোটিশের 30 দিনের পরে নিলাম হয়। যদি ঋণগ্রহীতা এই সময়ের মধ্যে যথাযথ অর্থ পরিশোধের বিষয়টি সাফ করে দেয় তবে নিলাম বাতিল করা হয়েছে।

২. বিড জয়ের পরে, আপনি প্রদত্ত সময়ের মধ্যে অর্থ প্রদান করতে ব্যর্থ হন, আপনার সম্পূর্ণ অর্থ প্রদান ব্যাঙ্ক দ্বারা জব্দ করা হবে। তবে, আপনি যদি বিডটি না জিতেন, তবে আপনার ইএমডি ফেরত দেওয়া হবে।

৩. পিএসইউ ব্যাংকগুলি আয়োজিত নিলামগুলি বেসরকারী ব্যাংকের তুলনায় তুলনামূলকভাবে সস্তা।

৪. বিড প্রক্রিয়াতে অংশ নেওয়ার আগে অনুরূপ ধরণের সম্পত্তির বাজার মূল্য সম্পর্কে ন্যায্য ধারণা পান এবং পশ্চিমবঙ্গ এবং কলকাতার অভিজ্ঞ সম্পত্তি আইনজীবীর সাথে যোগাযোগ করুন।

যেহেতু ব্যাংক নিলাম প্রক্রিয়ায় প্রদত্ত বেশিরভাগ সম্পত্তি একরকম আইনী সমস্যা জড়িত, এবং যেহেতু বেশিরভাগ সময় ব্যাঙ্কগুলি ঠিক কী বিষয়গুলি সম্পূর্ণরূপে প্রকাশ করবে না, তাই বিনিয়োগকারীদের একটি বিশেষজ্ঞ সম্পত্তি আইনজীবীর কাছ থেকে সাহায্য প্রার্থনা করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে বিষয়। ব্যাংক নিলামের বৈশিষ্ট্যগুলির সাথে আরও ভাল দিকনির্দেশনা এবং নিজের সুরক্ষার জন্য আমাদের সাথে যোগাযোগ করুন ও আপনার প্রশ্নটি ইমেল করুন chenoyceil@gmail.com এ।