সাধারণ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি (জিপিএ)এর মাধ্যমে সম্পত্তি বিক্রয় কি অবৈধ?

কোনও মালিক যদি সাধারণ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি (জিপিএ) এর মাধ্যমে তার সম্পত্তি বিক্রি করে আপনাকে অবিশ্বাস্য কারবার কাটাতে উন্মুক্ত হন, তবে সচেতন হোমবায়ার অফারটি সরাসরি প্রত্যাখাত করবেন। ২০১১ সালে একটি আদেশের মাধ্যমে, সুপ্রিম কোর্ট (এসসি) বলেছিল যে জিপিএর মাধ্যমে সম্পত্তি শিরোনাম স্থানান্তর করা বৈধ নয়। আমরা এসসি অর্ডারটি আবিষ্কার করার আগে এবং জিপিএর মাধ্যমে সম্পত্তি সম্পর্কিত অবৈধতার ব্যাখ্যা দেওয়ার আগে প্রথমে জিপিএ কী তা বুঝতে পারি।

অ্যাটর্নি পাওয়ার ক্ষমতা এবং এর প্রকারগুলি বোঝা

কাউকে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (পিওএ) দেওয়ার মাধ্যমে, তাদের পক্ষ থেকে তাদের নির্দিষ্ট কিছু আইনী এবং আর্থিক ব্যবসা পরিচালনার অধিকার দেয়। এনআরআইদের মধ্যে এটি একটি সাধারণ অনুশীলন, উদাহরণস্বরূপ, তারা বিশ্বাস করে এমন কাউকে তাদের উৎসের দেশে তাদের ব্যবসা পরিচালনার জন্য প্রতিনিধিত্ব করার জন্য পি.ও.এ দেওয়ার জন্য যেহেতু তাদের ঘন ঘন ভ্রমণ করা অসুবিধে হয়। দেশের মধ্যেও, লোকেরা বার্ধক্য বা অক্ষমতার কারণে শারীরিক পরিশ্রম করতে না পারলে তাদের প্রতিনিধি হিসাবে কাজ করার জন্য একটি পি.ও.এ নিয়োগ করে। ব্যস্ত কারও কারও কাছে যাদের অসংখ্য সম্পদ রয়েছে – ব্যবসায়ী বা রাজনীতিবিদ, উদাহরণস্বরূপ, যার সারাদিনে তাদের প্লেটে খুব বেশি রয়েছে এবং খুব সহজেই তাদের ইউটিলিটি বিলগুলি প্রদানের আশা করা যেতে পারে – তাদের পক্ষে কাজ করার জন্য একটি পি.ও.এ দেওয়া কম কিছু নয় প্রয়োজনের চেয়ে।

“পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি একটি আইনী উপকরণ যা এমন লোকদের ব্যবসায়ে স্বাচ্ছন্দ্য দেয় যারা অন্যথায় এটি করতে না পারে,” সুপ্রিম কোর্টের আইনজীবী হিমাংশু যাদব বলেছেন। একটি পিওএ হ’ল দুই প্রকারের, একটি সাধারণ পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি এবং একটি বিশেষ ক্ষমতা অ্যাটর্নি। একের থেকে আলাদা কী?

“একজন জিপিএ প্রতিনিধিকে বিস্তৃত ক্ষমতা দান করার সময়, এসপিএ প্রিন্সিপালের পক্ষে প্রতিনিধি সম্পাদন করতে পারে এমন একটি নির্দিষ্ট আইন সম্পর্কে কথা বলে। আপনি যদি কাউকে জিপিএ মঞ্জুর করেন তবে তারা আপনার ইউটিলিটি বিল পরিশোধ করতে পারে, আপনার পক্ষে ভাড়া আদায় করতে পারে, বিরোধ পরিচালনা করতে পারে এবং বিরোধ নিষ্পত্তি করতে পারে, আপনার প্রতিনিধি হিসাবে কাজ করে ব্যাংক সম্পর্কিত সমস্ত কাজ সম্পাদন করতে পারে, “যাদব বলেছেন।

“একটি এসপিএর মাধ্যমে অধ্যক্ষ অ্যাটর্নিতে নির্দিষ্ট ক্ষমতা প্রদান করে আপনি যদি বলুন, কোনও বিশেষ ক্ষেত্রে এসপিএকে তার আইনী প্রতিনিধি হিসাবে কাজ করার নির্দেশ দিন, তবে সেই বিশেষ ক্ষেত্রে কেবল ব্যক্তিই আপনার প্রতিনিধিত্ব করতে সক্ষম হবে, “পাঞ্জাব ও হরিয়ানা হাইয়ের সিনিয়র আইনজীবী ব্রজেশ মিশ্র বলেছেন আদালত।

এখানে আরও লক্ষ করুন যে একটি বৈধতা পাওয়ার জন্য একটি পিওএ সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে নিবন্ধিত হতে হবে। এখানে আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় লক্ষণীয় হ’ল একটি পিওএ কেবলমাত্র অধ্যক্ষের জীবন পর্যন্ত বৈধ থাকে। তাদের জীবদ্দশায়ও, কেউ পিওএ প্রত্যাহার করতে পারে। এটির জন্য নির্ধারিত নির্দিষ্ট লেনদেন সম্পন্ন হওয়ার সাথে সাথে একটি এসপিএ নিজেই রিভোকস পায়।

PoA এবং রিয়েল এস্টেট

PoAs এর সাথে জড়িত বৈধতা বুঝতে পেরে, এখন আমাদের কাছে এটি স্পষ্ট হয়ে গেছে যে সম্পত্তির শিরোনাম স্থানান্তর করার কোনও বৈধ উপকরণ নয়। যাইহোক, জিপিএর মাধ্যমে সম্পত্তি বিক্রয় ভারতীয় শহরগুলিতে একটি প্রচলিত অভ্যাস হয়ে দাঁড়িয়েছিল, এটি যে আর্থিক আর্থিক সুবিধা সরবরাহ করেছিল, ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ের কারণে।

সাধারণত, সম্পত্তি শিরোনাম স্থানান্তর করার জন্য বিক্রয় দলিল সম্পাদন করতে হবে, যার পরে ক্রেতাকে স্ট্যাম্প শুল্ক এবং নিবন্ধকরণের চার্জ দিতে হবে। লেনদেনের ক্ষেত্রে মূলধন লাভের করের ভারও বহন করতে হবে বিক্রেতাকে। জিপিএর মাধ্যমে সম্পত্তি শিরোনাম স্থানান্তর করে, এই চার্জগুলি এড়ানো যায়।

“বিক্রেতাদের দৃষ্টিকোণ থেকে, একটি জিপিএ স্পষ্ট সম্পত্তির শিরোনাম না রাখলেও লেনদেন চালানো সম্ভব করে তোলে। জিপিএ আসলে তাদের একমাত্র বিকল্প। ক্রেতাদের দৃষ্টিকোণ থেকে তারা বাজারের দামের তুলনায় অনেক কম দামে সম্পত্তি বহন করতে পারে। তারা এমন কোনও সম্পত্তিও অধিকার করতে পারে যা তারা অন্যথায় এই পদ্ধতিটি ব্যবহার না করে, “মিশ্র বলেছেন।

“আইনত, জমির ব্যবহারকে রূপান্তর না করে আবাসিক কাজে কৃষি জমি বিক্রি করা যায় না। বেশিরভাগ জমির মালিকরা তাদের রূপান্তরকে আইনী ঝামেলা বলে না পেয়ে তাদের জমির পার্সেল বিক্রি করে এবং জিপিএর মাধ্যমে তাদের জমির পার্সেল বিক্রি করে, ”মিশ্র যোগ করেন।

অন্যান্য আইনী নিষেধাজ্ঞাগুলি রয়েছে যা সম্পত্তি মালিকদের জিপিএর মাধ্যমে বিক্রয়ের জন্য প্ররোচিত করে। বেশিরভাগ সরকারী আবাসন প্রকল্পগুলিতে (ডিডিএ, মহা, ইত্যাদি) যেখানে ইউনিটগুলি ইজারা-হোল্ড ভিত্তিতে বরাদ্দ করা হয়, সেখানে বরাদ্দকারীরা অন্য পক্ষের কাছে সম্পত্তি বিক্রি করতে না পারার আগে একটি নির্দিষ্ট গর্ভকালীন সময়কাল থাকে। এই প্রক্রিয়াটিকে পাশ কাটাতে, এই জাতীয় ইউনিটগুলি প্রায়শই একটি জিপিএর মাধ্যমে স্থানান্তরিত হয়। রিয়েল এস্টেটে হিসাবের অর্থ বিনিয়োগের মাধ্যম হিসাবেও দেখা হয়েছিল জিপিএকে। কিছু ক্ষেত্রে, কোনও পরিবারের সদস্যরা জিপিএর মাধ্যমে সম্পত্তি অধিকার প্রদান করে।

অনেক ক্ষেত্রে, নির্মম গৃহকর্মীরা জালিয়াতির শিকার হয় এবং ট্রেসিংয়ের সাথে জড়িত অবৈধতা না বুঝেই সম্পত্তিগুলিতে বিনিয়োগ করে।

২০১১ সালের এসসি আদেশ

অস্থাবর সম্পত্তির কোনও অধিকার, উপাধি বা আগ্রহের বিষয়ে ট্রান্সফার অব পাওয়ার অ্যাটর্নি হ’ল না উল্লেখ করে শীর্ষ আদালত পৌর সংস্থাগুলিকে এই দলিলগুলির ভিত্তিতে সম্পত্তি নিবন্ধন / পরিবর্তন না করার নির্দেশনা দিয়েছিলেন। এসসি অবশ্য বলেছে যে জিপিএর মাধ্যমে প্রকৃত লেনদেন বৈধ হবে। “ক্ষতিগ্রস্থ দলগুলিকে তাদের শিরোনাম শেষ করতে নিবন্ধিত কাজগুলি পেতে কোনও কিছুই বাধা দেয় না। উল্লিখিত লেনদেনগুলি সুনির্দিষ্ট কর্মক্ষমতা অর্জনের জন্য বা সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৩ এ ধারায় দখল রক্ষায়ও ব্যবহৃত হতে পারে,” এসসি বলেছে।

আদেশের পরে, রাজ্যগুলি জিপিএর মাধ্যমে বিক্রিত সম্পত্তি নিবন্ধন নিষিদ্ধ করেছিল। “আদালতের এই সিদ্ধান্ত রিয়েল এস্টেট খাতে কালো পরিমাণের প্রচার কিছুটা কমাতে সহায়তা করবে, যেখানে শিরোনামগুলি হেরফের করা হয়েছে। এছাড়াও, যে সমস্ত সম্পত্তির লেনদেনের দাম বন্ধ রয়েছে, তার প্রভাব পড়বে,” রাহেজা বিকাশকারীদের নবীন রাহেজ ইন্ডিয়ান টুডে জানিয়েছেন এসসি রায়ের পরে। ২০১২ সালে এই জাতীয় সম্পত্তি নিবন্ধনে কম্বল নিষেধাজ্ঞার পরে দিল্লি সরকার স্বামী / স্ত্রী, পুত্র, কন্যা, ভাই, বোন এবং নিবন্ধিত মালিকদের দ্বারা অন্য কোনও আত্মীয় বা বিশ্বাসী ব্যক্তির পক্ষে নিবন্ধকরণের অনুমতি দেয়।

জিপিএর মাধ্যমে সম্পত্তি কিনলে কী হবে?

আপনি সম্পত্তির সম্পত্তির “দখলে” থাকতে পারেন তবে এটি নিবন্ধিত বিক্রয় দলিলের অভাবে আপনি এর আইনী মালিক হতে পারবেন না। স্পষ্ট সম্পত্তি টাইলসের অভাবে, ভবিষ্যতে সম্পত্তি বিক্রি করা প্রায় অসম্ভব হয়ে উঠবে, অবশ্যই যদি না আপনি জিপিএর মাধ্যমে করেন, অবৈধ ক্রিয়াকলাপটি দীর্ঘায়িত করে।

আপনি যদি জিপিএর মাধ্যমে কোনও সম্পত্তি কেনার পরিকল্পনা করেন?

উপরে বর্ণিত সমস্যাগুলি ছাড়াও, আপনি ব্যাংক ফিনান্স পাওয়াও অসম্ভব বলে মনে করবেন। “একটি প্রমিত অনুশীলন হিসাবে, ব্যাংকগুলি জিপিএর মাধ্যমে সম্পত্তি লেনদেনের জন্য ঋণ দেয় না। ব্যাংকগুলিকে ঋণ দেওয়ার জন্য, স্পষ্ট সম্পত্তি টাইল হ’ল প্রথম এবং সর্বাগ্রে প্রয়োজনীয়তা, “স্টেট ব্যাঙ্ক অফ ইন্ডিয়ার সাথে কাজ করা একটি ব্যাংকিং নির্বাহী বলেছেন।

তাহলে সম্পত্তি সম্পর্কিত বিষয় হিসাবে আপনি জিপিএর মাধ্যমে কী ক্ষমতা দিতে পারবেন?

জিপিএ দেওয়ার মাধ্যমে, কেউ তাদের এস্টেট পরিচালনা, ভাড়া সম্পত্তি পরিচালনা, ইউটিলিটি বিল পরিশোধ এবং হোম  ঋণ-সম্পর্কিত লেনদেনে তাদের প্রতিনিধি হিসাবে কাজ করতে দায়বদ্ধ করতে পারে। আপনি কোনও জিপিএর মাধ্যমে আপনার সম্পত্তি নিবন্ধনের জন্য একজন অ্যাটর্নিকেও অনুমোদন দিতে পারেন।