‘ ঈশ্বরের আইন’ এর কারণ এবং এর বিলম্বের কারণ? কীভাবে এড়ানো যায়

হোম ক্রেতারা মূলত দুটি কারণে আন্ডার-কনস্ট্রাকশন প্রোপার্টিগুলিতে যেতে পছন্দ করেন – প্রথমত, এগুলি রেডি-টু-মুভ-ইন সম্পত্তিগুলির চেয়ে বেশি সাশ্রয়ী মূল্যের; এবং দ্বিতীয়ত, একেবারে নতুন ঘরে প্রবেশ করার তৃপ্তি অপরিসীম। তবে, বিকাশকারীরা বেশ কয়েকটি কারণে প্রকল্প বিতরণে বিলম্ব করলে হোমবায়াররা প্রায়শই বিড়ম্বনার মুখোমুখি হন। অনেক ক্ষেত্রে, বিকাশকারীরা আইনী লড়াইয়ে জয়ের জন্য ফোর্স ম্যাজিউর ধারাটি উদ্ধৃত করে। কাগজপত্র যত তাড়াতাড়ি সম্ভব সম্পন্ন করার জন্য তাদের উত্তেজনায়, বিকাশকারীদের সাথে একটি চুক্তি করার সময় ক্রেতারা প্রায়শই এই গুরুতর ধারাটিকে উপেক্ষা করেন। এই ধারাটি প্রকৃতপক্ষে বিলম্বিত দখল সহজতর করে।

রিয়েল এস্টেটে ফোর্স মাজিউর বা ঈশ্বরের আইন কী?

মূলত একটি ফরাসি শব্দটি ইংরেজিতে উচ্চতর শক্তির অনুবাদ করে, বলের মাঝারিটি একটি অনিবার্য দুর্ঘটনা বা আইনী বিবেচনায় ‘অ্যাক্ট অফ গড’ হিসাবে বিবেচিত হয়। এমন ইভেন্টগুলি যা প্রত্যাশিত বা নিয়ন্ত্রণ করা যায় না এই বিভাগের অধীনে। ভারতীয় চুক্তি আইন, ১৮৭২ এর অধীনে স্বীকৃত, ফোর্স ম্যাজিউর একটি পক্ষকে তার নিয়ন্ত্রণের বাইরে জিনিসগুলির জন্য তার চুক্তিগত বাধ্যবাধকতাগুলি সম্পাদন করতে আরও সময় দেয়।

সাধারণত, বিকাশকারী এবং ক্রেতাদের মধ্যে সমস্ত চুক্তিতে ফোর্স ম্যাজিউর বিধান থাকে। এটি বিকাশকারীকে অনিশ্চয়তার হাত থেকে রক্ষা করতে সংযুক্ত করা হয়েছে। যাইহোক, ক্লজটি কখনও কখনও ডেভেলপাররা অস্পষ্ট ঘটনাগুলি উপস্থাপন করতে এবং বেনিফিট পেতে ব্যবহার করে। উদাহরণস্বরূপ, নোইডা এক্সটেনশনের কয়েকটি আবাসন প্রকল্পগুলি জমি অধিগ্রহণের সারি ধরে স্থবিরভাবে রাখা হয়েছিল; বিকাশকারীরা ত্রাণ দাবিতে বলপূর্বক মজুরির অধীনে উচ্চ ইনপুট ব্যয় এবং শ্রম অস্থিরতার কারণ উল্লেখ করছেন।

প্রকৃতপক্ষে, রিয়েল এস্টেটের অনেক মামলা জাতীয় গ্রাহক বিরোধ নিষ্পত্তি নিষ্পত্তি কমিশন (এনসিডিআরসি) কর্তৃক স্বেচ্ছাচারী ভিত্তি ব্যবহারের জন্য প্রত্যাখ্যান করেছে। এর মধ্যে রয়েছে যেসব বিকাশকারীরা অবৈধ বালু উত্তোলন মাফিয়াদের প্রতিরোধের কারণে বালির অভাবকে উল্লেখ করেছে, জলের অভাবে আদালত নির্মাণের জন্য ভূগর্ভস্থ জলের ব্যবহার বন্ধ করে দিয়েছে, সরকারী প্রকল্পের কারণে শ্রমের অভাব এবং আবাসন প্রকল্পগুলিতে বিলম্বের কারণে অর্থনৈতিক মন্দা রয়েছে। সম্প্রতি, মহারাষ্ট্র রিয়েল এস্টেট রেগুলেটরি অথরিটি রায় দিয়েছে যে বিকাশকারীরা আর্থিক সংকট এবং কোনও প্রকল্পে অনুমোদনের অভাবের জন্য ফোর্স ম্যাজিউর ধারাটি ব্যবহার করতে পারবেন না  ।

ক্রেতারা সহজেই ‘উইলফুল বিলম্ব’ বিভাগের অধীনে এই জাতীয় দৃষ্টান্তগুলি আদালতে চ্যালেঞ্জ করতে পারে।

কোনও সঙ্কট বলপূর্বক ম্যাজিউর প্রমাণ করার জন্য যে শর্তাদি পূরণ করতে হয়

বাহ্যিকতা: কারণ অবশ্যই ডিফল্ট পক্ষগুলি দ্বারা আনা হয়নি, এবং আইনটি দলের নিয়ন্ত্রণের বাইরে হওয়া উচিত।

অনির্দেশ্যতা: কারণটি অবশ্যই অপ্রয়োজনীয় এবং অনিবার্য হতে হবে।

অদম্যতা: দলটি কারণ এড়াতে পারত না, এবং চুক্তি সম্পাদনের বিষয়টি অবশ্যই পুরোপুরি অসম্ভব বলে দেওয়া উচিত। যাইহোক, বলপূর্বক ম্যাজিউর দাবি করার জন্য, দলগুলিকে তাদের পক্ষ থেকে সাবধানতা অবলম্বন প্রমাণ করতে হবে।

কৌতুকপূর্ণ

কীভাবে ক্লজটি কাজ করে এবং কী কী জিনিসগুলি মাথায় রাখা দরকার তা এখানে দেখুন:

কী যোগ্যতা অর্জন করে: বন্যা, খরা, মহামারী, ভূমিকম্প, আগ্নেয়গিরির বিস্ফোরণ সহ যুদ্ধ ও সরকারি আদেশের মতো প্রাকৃতিক দুর্যোগকে বলপূর্বক দুরবস্থায় ভর্তি করা যেতে পারে। তবে এই বিধানের অধীনে শ্রম ধর্মঘট, বাজারের ওঠানামা, বাণিজ্যিক বিবেচনা, ইনপুট ব্যয় বৃদ্ধি, মামলা মোকদ্দমা ইত্যাদি দাবি করা যায়নি।

সুযোগ: ফোর্স ম্যাজিউর ধারাটি চুক্তিগত বাধ্যবাধকতা সম্পাদন থেকে সম্পূর্ণরূপে খেলাপি পক্ষকে মুক্তি দেয় না তবে কেবল সময়ের জন্য কার্য সম্পাদন স্থগিত করে। পক্ষগুলির মধ্যে চুক্তিটি স্পষ্টভাবে নির্দিষ্ট সময়ের জন্য উল্লেখ করতে পারে যার জন্য বলের মাঝারিটি দাবি করা যেতে পারে।

ডান চেক

বিকাশকারী নির্বিচারে চাপ প্রয়োগ না করার জন্য, বাড়ির ক্রেতাকে অবশ্যই লিখিত চুক্তিতে কিছু শর্ত দেওয়া হয়েছে কিনা তা নিশ্চিত করতে হবে। এর মধ্যে এমন সমস্ত গ্রহণযোগ্য শর্তগুলির একটি সম্পূর্ণ তালিকা অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে যা বল প্রয়োগের আগে যোগ্য হয়ে ওঠে, কোনও শর্তটি আহ্বানের আগে কোনও সঙ্কট এবং কোনও নোটিশের প্রয়োজন হলে দলটি যুক্তিসঙ্গত পদক্ষেপ গ্রহণ করেছে কিনা তা সিদ্ধান্ত নিতে বিশেষজ্ঞকে নিয়োগ দেওয়া। এছাড়াও, বিকাশকারীরা যদি এটির সুবিধা নিতে চান তবে চুক্তিতে স্পষ্টভাবে বানানটি আবশ্যক।

এছাড়াও, বিকাশকারীকে অপ্রত্যাশিত বিপর্যয় ঘটে এবং প্রাক্তনকে ত্রাণ দাবিতে বলপূর্বক ম্যাজুরির কথা উল্লেখ করতে হলে ক্রেতাকে ক্ষতিপূরণ দেওয়ার জন্য বীমা কভার নিতে বলা যেতে পারে।