রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য পারফরম্যান্স পরিমাপ

যথাযথ এবং নির্ভরযোগ্য রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নগুলি পাওয়া কঠিন। ফলস্বরূপ, কোনও সম্পত্তির বিনিয়োগ লাভজনক হয়ে উঠেছে কিনা তা বিচার করা কোনও সরল প্রক্রিয়াও নয়। একটি বিনিয়োগকারীকে তাদের বিনিয়োগের বর্তমান পরিস্থিতি বোঝার জন্য এবং সেই অনুযায়ী কার্যকর সিদ্ধান্ত গ্রহণের জন্য অবশ্যই অনেকগুলি সূচক রয়েছে। এই নিবন্ধটি রিয়েল এস্টেট খাতে কর্মক্ষমতা পরিমাপ সম্পর্কে একটি ওভারভিউ সরবরাহ করে।

পারফরম্যান্স পরিমাপ কেন কঠিন?

স্টক এবং বন্ডের মতো তরল সম্পদের মূল্যায়ন সহজ। এটি কারণ তাদের একটি নির্দিষ্ট তালিকাভুক্ত দাম রয়েছে। এই মূল্য প্রতি কয়েক সেকেন্ডে একটি বিনিময়ে উদ্ধৃত হয় এবং যে কেউ উদ্ধৃত মূল্যে লেনদেন করতে পারে। তবে রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে এমনটা হয় না! রিয়েল এস্টেটের দামগুলি অস্বচ্ছ এবং রিয়েল এস্টেটের ভাড়া এবং মূলধন উভয়ই আবিষ্কার করতে তাৎপর্যপূর্ণ প্রচেষ্টা এবং সময় লাগে নির্দিষ্ট সম্পত্তির প্রকৃত মান তখনই উপলব্ধি করা হয় যখন এটি কোনও লেনদেনের বিষয়।

যেহেতু সমস্ত সম্পত্তি অনন্য (যেমন সমজাতীয় নয়), বাজারে এমন কোনও মানক মূল্য থাকতে পারে না যা সমস্ত বিনিয়োগ ইউনিটের জন্য প্রযোজ্য। এ হিসাবে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের তাদের বিনিয়োগের মূল্য ভাল করছে কিনা তা জানতে কেবল বিভিন্ন পদক্ষেপের দিকে নজর দিতে হবে! বিনিয়োগকারীদের তাদের বিনিয়োগের সাফল্য বা ব্যর্থতা অনুমান করার জন্য কয়েকটি সাধারণ উপায় এখানে রইল ।

• সূচকগুলি: রিয়েল এস্টেট সূচকগুলি বিনিয়োগের পথে আসা বৃদ্ধি পরিমাপের জন্য কিছুটা নির্ভরযোগ্য উপায় সরবরাহ করে। রিয়েল এস্টেট সূচকগুলি প্রদত্ত বছরের সম্পত্তির দামগুলি ১০০ হিসাবে ব্যবহার করে। তারপরে দামগুলি বৃদ্ধি এবং হ্রাসের সাথে সাথে সূচকের মান পরিবর্তনশীল হয়। এই সূচকগুলি বিভিন্ন পাড়ার সম্পত্তির হারকে প্রতিবিম্বিত করে এবং সূচকগুলি একটি নির্দিষ্ট ডিগ্রীতে নির্ভরযোগ্যভাবে তাদের সকলের পরিবর্তনকে ক্যাপচার করে। যেহেতু এই সূচকটি কর্পোরেশনগুলি তৈরি করেছে যারা এই জাতীয় লেনদেনে বিশেষী, তাই প্রদত্ত ডেটা সঠিক এবং বিশ্বাসযোগ্য। এটি বিনিয়োগকারীদের তাদের বিনিয়োগের মূল্য বৃদ্ধি বা হ্রাস সম্পর্কিত খামের গণনা পিছনে করার জন্য সূচকে সবচেয়ে ব্যয়বহুল একটি উপায় করে তোলে।
• মূল্যায়ন: বিনিয়োগকারীদের তাদের সম্পত্তির মূল্য খুঁজে পাওয়ার জন্য অন্য উপায় হ’ল পেশাদার মূল্যায়ন করা। বিশ্বের বেশিরভাগ দেশগুলিতে এমন পেশাদার মূল্যায়ণকারী রয়েছে যারা প্রদত্ত যে কোনও সম্পত্তির মূল্য খুব নির্ভুলভাবে অনুমান করে এবং এক ফি হিসাবে মালিকদের কাছে প্রতিবেদন সরবরাহ করে। এই পরিষেবার সাথে একটি মূল্য ট্যাগ সংযুক্ত রয়েছে। যাইহোক, যখন পেশাদার বিনিয়োগকারীরা বেশ কয়েকটি সম্পত্তির মূল্যায়ন করেন, স্কেলের অর্থনীতিগুলির কারণে তারা আরও ভাল দাম পেতে পারেন। রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (আরআইআইটি) এবং আর্থিক সংস্থাগুলির মতো সংস্থাগুলি সাধারণত এই মূল্যায়নকারীদের কাছ থেকে প্রাপ্ত একটি শংসাপত্র সংযুক্ত করে যে প্রমাণ করে যে তাদের সম্পত্তির মূল্য প্রশংসা করেছে।
• তুলনীয় বৈশিষ্ট্য: সর্বশেষ তবে সর্বনিম্ন নয় একটি প্রদত্ত সম্পত্তির মূল্য অর্জনের সবচেয়ে সাধারণ উপায় যা তুলনামূলক বৈশিষ্ট্যের মানটি দেখানো হয়। এই পদ্ধতিটি ব্যবহার করা সহজ এবং বিনামূল্যে। তবে ফলস্বরূপ প্রাপ্ত ফলাফলগুলি খুব সঠিক নয়। এটি কারণ একই অঞ্চলের মধ্যে সম্পত্তিগুলির দামগুলিও অনেকগুলি পরিবর্তিত হতে পারে। নির্দিষ্ট ঘরে যেমন সুবিধাগুলি পাওয়া যায় তেমনি অন্যান্য সুবিধার সাথে এর সান্নিধ্যও দামের সীমাকে প্রভাবিত করতে পারে। অতএব, প্রতিটি সম্পত্তি জন্য পৃথক সমন্বয় করা প্রয়োজন। ফলস্বরূপ, এই জাতীয় মূল্যায়ন থেকে প্রাপ্ত দামগুলি সঠিক নয় এবং কোনও সরকারী উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা যায় না।

দেখার জন্য ব্যবস্থা

ক্ষেত্রে, বিনিয়োগকারী সম্পত্তি তরল করার উদ্দেশ্যে নয় বরং আরও কিছু সময়ের জন্য এটি ধরে রাখে, বিনিয়োগকারী তার বিনিয়োগের কার্যকারিতা আরও ভালভাবে বোঝার জন্য এই কয়েকটি পদক্ষেপের দিকে নজর দিতে পারেন।

• প্রশংসা থেকে ইক্যুইটি বৃদ্ধি: বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেটে তাদের অর্থ রাখার মূল কারণটি মূলধনের বিনিয়োগের সুবিধা বা এর ভবিষ্যৎ। সুতরাং, এই জাতীয় বিনিয়োগকারীদের আগ্রহী সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ মেট্রিক হ’ল, তাদের সম্পত্তি ধরে রাখার ফলস্বরূপ তারা যে ইক্যুইটি বৃদ্ধি করেছে।

সুতরাং, এই বিনিয়োগকারীরা তাদের মাসিক বন্ধকী অর্থ প্রদানের উপর নজর রাখেন যার মধ্যে সুদের পাশাপাশি মূল অর্থ প্রদানও অন্তর্ভুক্ত থাকে এবং তারপরে তারা বাজারে যে ইক্যুইটি তৈরি করেছেন তার ব্যয় যে পরিমাণ ব্যয় হয়েছে তার চেয়ে বেশি কিনা তা নির্ধারণ করতে বাজার মূল্য ব্যবহার করে  বাড়িতে ধরে রাখা একটি ফল।

• নগদ প্রবাহ থেকে ইক্যুইটি বৃদ্ধি: কিছু বিনিয়োগকারী মূলধন প্রশংসা নয়, নগদ প্রবাহের জন্য সম্পত্তি কিনে। তারা তাদের নগদ প্রবাহ থেকে প্রতি মাসে সুদের ব্যয়কে হ্রাস করে। ভারসাম্য হ’ল যা তাদের ইক্যুইটি বৃদ্ধিতে অবদান রাখে। সুতরাং, যখন এই নগদ প্রবাহ মাসে মাসে হয়, সময়ের সাথে সাথে যথেষ্ট পরিমাণে বৃদ্ধি ঘটে। অনেক সময়, বাড়ার ভাড়াগুলি নিশ্চিত করে যে সম্পত্তি সময়ের সাথে সাথে একটি উল্লেখযোগ্য ইতিবাচক নগদ প্রবাহ তৈরি করে।
• পরিচালন অনুপাত: সম্পত্তি বিনিয়োগ একটি দীর্ঘমেয়াদী খেলা। সময়ের সাথে সাথে উভয় ধনাত্মক নগদ প্রবাহ উত্পন্ন হয় পাশাপাশি কোনও সম্পত্তি ধরে রাখার অপারেটিং ব্যয় উভয়ই পরিবর্তিত হয়। এই কারণেই অনেক বিনিয়োগকারী তাদের বিনিয়োগের কার্যকারিতা নির্ধারণ করতে এই সংখ্যার মধ্যে অনুপাতের দিকে নজর রাখতে পছন্দ করেন।