মডেল টেনেন্সি অ্যাক্ট ২০১৯ কীভাবে ভারতের সম্পত্তি ভাড়া নেবার বাজারে পরিবর্তন আনবে?

এটি কেবল দুর্ভাগ্যজনক যে ভারতে অভিবাসী জনসংখ্যার বড় শহরগুলিতে একটি উপযুক্ত আবাসন আপত্তি করা তার পক্ষে কঠিন বলে মনে হওয়া সত্ত্বেও ভারতে বর্তমানে ১.১ কোটিরও বেশি আবাসন ইউনিট খালি রয়েছে। এটি এটিও ইঙ্গিত করে যে যারা নিজেরাই একটি সুদর্শন ভাড়া আয়ের জন্য স্থাবর সম্পত্তিগুলিতে বিনিয়োগ করেছিলেন তারা আসলে তাদের বিনিয়োগের ক্ষতি হচ্ছেন। এটি এবং ভারতে ভাড়া রিয়েল এস্টেটের বৃদ্ধিতে বাধা সৃষ্টিকারী অন্যান্য সমস্যাগুলির সমাধানের জন্য, ১০ জুলাই, ২০১৯-এ গৃহনির্মাণ মন্ত্রণালয় নীতিমালার বিষয়ে পরামর্শের জন্য জনসাধারণের ক্ষেত্রে মডেল টেন্যান্সী আইন, ২০১৯ প্রকাশ করেছে। ২০১৫ সাল থেকে এই আইনটি কার্যকর হচ্ছে, যদি পরিকল্পনা অনুসারে কাজ করা হয় তবে ২০২১ সালের মার্চ মাসের মধ্যে কেন্দ্রীয় মন্ত্রিসভার অনুমোদনের সম্ভাবনা রয়েছে। 

“আমরা কিছু রাজ্যের পক্ষ থেকে কোনও মন্তব্য পাইনি (খসড়া আইনে) আমরা অন্য কয়েকটি রাজ্য থেকে যে প্রতিক্রিয়া পেয়েছি তা বিশ্লেষণ করছি। আমরা প্রক্রিয়াধীন, এবং আমাদের উচিত খসড়া আইনটি একমাস বা তার মধ্যে অনুমোদনের জন্য কেন্দ্রীয় মন্ত্রিসভায় নিয়ে যাওয়া উচিত। মার্চ মাসের মধ্যেই এটি হওয়া উচিত, ”আবাসন সচিব দুর্গা শঙ্কর মিশ্র ২০ শে জানুয়ারী, ২০২১-এ মন্ত্রকের বার্ষিক সংবাদ সম্মেলনে বলেছিলেন।

ভারসাম্য আইন

এই আইনের লক্ষ্য, অনেক কিছুর মধ্যে, “ভূস্বামী এবং ভাড়াটে লোকের স্বার্থকে ভারসাম্য বজায় রাখা এবং অভিবাসী সহ সমাজের বিভিন্ন বিভাগে অন্তর্ভুক্তিমূলক এবং টেকসই বাস্তুতন্ত্রের প্রচারের জন্য শৃঙ্খলাবদ্ধ ও দক্ষ পদ্ধতিতে প্রাঙ্গণ ভাড়া দেওয়ার জন্য একটি জবাবদিহি এবং স্বচ্ছ পরিবেশ তৈরি করা, আনুষ্ঠানিক ও অনানুষ্ঠানিক খাতের কর্মী, পেশাদার, শিক্ষার্থী এবং শহুরে দরিদ্র ”।

সেই লক্ষ্যে মডেল নীতিতে বেশ কয়েকটি নতুন পদক্ষেপের পরামর্শ দেওয়া হয়েছে ─ এখানে উল্লেখ করা দরকার যে নীতিটি রাজ্যগুলির উপর বাধ্যতামূলক নয়, যেহেতু ভারতীয় সংবিধানের আওতায় ভূমি একটি রাজ্য বিষয় হতে পারে; রাষ্ট্রগুলি উপযুক্ত বলে মনে করে নীতি গ্রহণ / প্রত্যাখ্যান করার অধিকার রাখে।

ভাড়া কর্তৃপক্ষ

রিয়েল এস্টেট রেগুলেটরি অথরিটি (আরইআরএ) এর ভিত্তিতে, নীতিটি প্রস্তাব করে যে রাজ্যগুলি একটি ভাড়া কর্তৃপক্ষ স্থাপন করবে যা ভাড়া রিয়েল এস্টেটের একমাত্র নিয়ন্ত্রক হিসাবে কাজ করবে। ভাড়া কর্তৃপক্ষ প্রতিষ্ঠার পরে যে সমস্ত ভাড়া চুক্তিগুলি প্রবেশ করা হয়েছে সেগুলি অবশ্যই এটিতে নিবন্ধিত হতে হবে।

“এই আইন শুরুর পরে কোনও ব্যক্তি লিখিতভাবে চুক্তি ব্যতীত অন্য কোনও স্থান ভাড়া বা ভাড়া নিতে পারবেন না, যা প্রথম তফসিলের মধ্যে বর্ণিত ফর্মে জমির মালিক ও ভাড়াটিয়া সম্মিলিতভাবে ভাড়া কর্তৃপক্ষকে অবহিত করা হবে, চুক্তির তারিখ থেকে দুই মাসের মধ্যে, ”নীতিমালার দলিলটি পড়ে।

ভাড়া কর্তৃপক্ষের নিজের ওয়েবসাইটে আপলোড করার দায়িত্ব রয়েছে যা নিবন্ধিত ভাড়া সংক্রান্ত চুক্তিগুলির সাথে সম্পর্কিত প্রতিটি বিবরণ এই নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যে নির্ধারিত হবে।

নীতিমালায় বলা হয়েছে, “ভাড়া কর্তৃপক্ষ স্থানীয় কর্তৃপক্ষ বা রাষ্ট্রীয় ভাষায় ডিজিটাল প্ল্যাটফর্ম স্থাপন করবে, ভাড়া কর্তৃপক্ষ স্থাপনের পরে তিন মাসের মধ্যে নথি জমা দিতে সক্ষম করবে।

প্রভাব: এখনও অবধি ভাড়া রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত তথ্য বিশ্লেষণের জন্য কোনও অফিসিয়াল ডেটা উত্স নেই। এই আবাসিক বিভাগটি তার বিশাল সম্ভাব্যতা থাকা সত্ত্বেও মূলত অব্যবহৃত থাকার মূল কারণ হ’ল এই অনানুষ্ঠানিকতা। বাজারের গতিশীলতা বোঝার জন্য যখন বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটিয়াদের একটি সাধারণ প্ল্যাটফর্ম থাকে, ভাড়া আবাসন অংশটি ধীরে ধীরে স্বচ্ছতা এবং একটি আনুষ্ঠানিক সেটআপের দিকে অগ্রসর হয়। বাড়িওয়ালা নির্বিচারে ভাড়া নির্ধারণ করতে পারবে না; ভাড়াটেদের কী কীসের জন্য তাদের অর্থ প্রদান করতে হবে তার একটি পরিষ্কার ধারণা থাকবে।

আদালত ভাড়া / ট্রাইব্যুনাল ভাড়া

নীতিমালায় বিরোধ শোনার জন্য ভাড়া আদালত / ভাড়া ট্রাইব্যুনাল স্থাপনের পরিকল্পনা করা হয়েছে। এখনও অবধি, জমিদার / ভাড়াটিয়াদের বিরোধের ক্ষেত্রে দেওয়ানি আদালতে স্থানান্তর করতে হবে।

আইনের অধীনে আইনটিতে বলা হয়েছে, “ধারা ৩০ এর অধীনে ভাড়া কর্তৃপক্ষের এখতিয়ার ব্যতীত কেবল ভাড়া আদালত এবং কোনও দেওয়ানী আদালতের এখতিয়ার থাকবে না।”  

সুতরাং কোনও সমস্যার ক্ষেত্রে, সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলিকে প্রথমে ভাড়া কর্তৃপক্ষের কাছে যেতে হবে। তারা রায় দ্বারা সন্তুষ্ট না হলে, আদেশ পাস হওয়ার পরে তারা ৩০ দিনের মধ্যে ভাড়া আদালত / ভাড়া ট্রাইব্যুনাল স্থানান্তর করতে পারে। এই আদালত আপিলের ৬০ দিনের মধ্যে একটি আদেশ পাস করার জন্য দায়বদ্ধ।

এর প্রভাব: ভারতের নিম্ন আদালতগুলি অত্যধিক ভারাক্রান্ত, যার ফলে প্রতিদ্বন্দ্বী পক্ষগুলি বছরের পর বছর কোনও স্বস্তি খুঁজে পাচ্ছে না। একটি বিভাগ-নির্দিষ্ট আদালত বলতে হবে অভিযোগ নিরসন প্রক্রিয়াটি দক্ষতার সাথে কাজ করবে। এটি জমিদারদের মধ্যে তাদের ইউনিটগুলি বেরিয়ে যাওয়ার আস্থা তৈরি করবে, যা তারা অন্যথায় দূরে সরে যায়, স্কোয়াটিং এবং এই জাতীয় প্রতিকূল পরিণতির আশঙ্কায়।

সুরক্ষা আমানতের উপর ক্যাপ

নীতিমালায় বলা হয়েছে, বাড়িওয়ালারা সুরক্ষা আমানত হিসাবে দুই মাসের বেশি ভাড়া চাইতে পারবেন না। খাজনা চুক্তির শর্তাদি যদি ভাড়াটে সম্পত্তি রক্ষণাবেক্ষণের জন্য বহন করার দায়বদ্ধ থাকে তবে ভাড়াটিয়া যদি জায়গাটি খালি করে দেয় তবে ভাড়াটিয়া যদি অর্থ প্রদান করতে ব্যর্থ হয় তবে বাড়িওয়ালা এই আমানত থেকে অর্থ কেটে নিতে পারে।

প্রভাব: মুম্বই এবং বেঙ্গালুরু হিসাবে শহরগুলিতে, বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়াদের কমপক্ষে এক বছরের ভাড়া জামানতের জামানত হিসাবে দাবি করে। এটি কাজের লোকের একটি বড় অংশের জন্য ভাড়া প্রায় অসম্ভব করে তোলে। সুরক্ষা আমানতের উপর একটি ক্যাপ এই বাজারগুলিতে একটি সংশোধন করবে, যেখানে আবাসন ব্যয়বহুল এবং ভাড়াও সস্তা নয়। অন্যান্য বড় শহরগুলিতে ভাড়াটেরা আরও বেশিভাবে সমানভাবে উপকৃত হবেন।

ভাড়া পুনর্বিবেচনার উপর ক্যাপ

যদি কোনও নির্দিষ্ট সময়ের জন্য কোনও ভাড়া চুক্তি তৈরি করা হয়, তবে বাড়িওয়ালারা এর মধ্যে ভাড়া বাড়িয়ে তুলতে পারবেন না। তবে চুক্তির শর্তাদি এবং শর্তাদি নির্ধারিত সময়ে ভাড়াটিয়াদের অবশ্যই যত্নবান হতে হবে। যদি কোনও বিধান সুস্পষ্টভাবে বলে থাকে যে বাড়িওয়ালা তার উপযুক্ত মনে করে ভাড়া বাড়িয়ে দিতে পারে, তারা তা করার তাদের অধিকারের মধ্যে থাকবে। এছাড়াও, বাড়িওয়ালাকে ভাড়া সংশোধন করার আগে তিন মাস আগে একটি লিখিত নোটিশ দিতে হবে।

প্রভাব: বাড়িওয়ালাদের দ্বারা নির্বিচারে ভাড়া ভারতীয় ভাড়া রিয়েল এস্টেটে বেশ সাধারণ। এক বিধান যা এই ক্ষেত্রে জমিদারদের অধিকারকে সীমাবদ্ধ করে তা ভাড়াটেদেরকে প্রচুর উপকার করবে।

চত্বরে প্রবেশ ক্যাপ

নীতিতে বলা হয়েছে যে বাড়িওয়ালাকে ২৪ ঘন্টা লিখিত নোটিশ দিতে হবে – এটি বৈদ্যুতিন মাধ্যমের মাধ্যমেও করা যেতে পারে; এর অর্থ বাড়িওয়ালা চত্বরে প্রবেশের আগে একটি হোয়াটসঅ্যাপ বার্তা বা একটি পাঠ্য বার্তা পাঠাতে পারে। সংক্ষিপ্ত অনুপ্রবেশ ব্যাখ্যা করার জন্য তাদেরও একটি বৈধ কারণ প্রয়োজন। এছাড়াও, তারা সকাল ১০ টার আগে এবং রাতের ৮ টার পরে প্রাঙ্গণটি দেখতে পারবেন না।

প্রভাব: জমিদাররা এগুলি আয়ের মাধ্যমে আয় উপার্জন করে থাকলেও তারা তাদের আবাসের মালিক হিসাবে বিবেচনা করে। তারা প্রায়শই তারা যেমন খুশি তেমনভাবে বের হয় এবং ভাড়াটেদেরকে এক বিরাট ঝামেলা করে। লোকেরা বারবার ভাড়া বাড়ি পরিবর্তন করতে পরিচালিত হবার একটি মূল কারণ এটি। এই সমস্যাটি অবশ্যই সম্বোধন করে ভিক্ষা করেছে

ওভারস্টে দন্ড

যদি কোনও ভাড়াটিয় ভাড়া আয়ের মেয়াদ শেষ হয়ে যাওয়ার পরে ভাড়া আবাসে বসবাস অব্যাহত রাখে, তাদের বাড়ির মালিককেকে দুই মাসের জন্য মাসিক ভাড়া দ্বিগুণ এবং তারপরের মাসগুলিতে চারবার মাসিক ভাড়া দিতে হবে। ভাড়াটে ভাড়াটি শেষ হওয়ার দুই মাস পরে ভাড়াটিয়রা যদি জায়গাটি খালি করতে অস্বীকার করেন তবে বাড়িওয়ালা আদালতেও স্থানান্তর করতে পারবেন।

প্রভাব: ভাড়াটেদের দ্বারা স্কোয়াট করাই মূল কারণ হ’ল বাড়িওয়ালারা তাদের অনিয়ন্ত্রিত সম্পত্তিকে ছাড় দিতে সতর্ক করছেন। নীতিটি যেহেতু স্কোয়াটিংয়ের জন্য আর্থিক জরিমানা নির্ধারণ করে, তাই বাড়িওয়ালাদের আরও বেশি আস্থা থাকবে। এইভাবে, ভাড়া আবাসনের সরবরাহ একটি অভূতপূর্ব বৃদ্ধি দেখতে পাবে। এর ফলে দাম সংশোধন হতে পারে।

রক্ষণাবেক্ষণের দায়িত্ব

আইনটি বলছে যে বাড়িওয়ালা ও ভাড়াটিয়ারা ভাড়াটিয়াদি চুক্তির বিষয়ে নির্দিষ্ট শর্ত নির্ধারণ না করে প্রাঙ্গণ রক্ষণাবেক্ষণের জন্য সমানভাবে দায়বদ্ধ। যদি ইউনিট আবাসনের উপযুক্ত না হয় কারণ কোনও নিয়মিত রক্ষণাবেক্ষণ করা হয়নি, ভাড়াটে তার ১৫ দিনের নোটিশ সময়কালের পরে এটি ছেড়ে দেওয়ার অধিকারের মধ্যে থাকবে।

প্রভাব: যেহেতু রক্ষণাবেক্ষণ একটি ধূসর অঞ্চল, তাই এই বিষয়টি নিয়ে দুটি পক্ষের মধ্যে প্রচুর বিতর্ক সৃষ্টি হয়েছিল। এই শর্তটি তাদের পক্ষে আরও ভাল স্বচ্ছতার সাথে সামঞ্জস্য করবে, উভয় পক্ষের কারচুপির জন্য খুব কম সুযোগ রেখে।