রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের মূল অনুপাত বিশ্লেষণ

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ একটি পরিশীলিত ব্যবসা। এমন পরিশীলিত কৌশল রয়েছে যা বহু পরিশ্রমী বিনিয়োগকারীরা তাদের যথাযথ পরিশ্রম পরিচালনা করতে ব্যবহার করেন। এরকম একটি পরিশীলিত কৌশলকে অনুপাত বিশ্লেষণ বলা হয়। প্রকাশিত তালিকাভুক্ত কর্পোরেশনগুলির আর্থিক বিবৃতি মূল্যায়ন করার সময় এই কৌশলটি অনুপাত বিশ্লেষণের সাথে খুব মিল। তবে, কিছু আইডিয়োসিএনসি এবং শর্তাদি রয়েছে যা কেবল রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগে ব্যবহৃত হয় যা এই অনুপাত বিশ্লেষণের একটি অংশও তৈরি করে। এই নিবন্ধটি ব্যক্তির দৃষ্টিকোণ থেকে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের কেন্দ্রিক অনুপাত বিশ্লেষণের ব্যাখ্যা দেয় যেমন কোনও ব্যক্তি যখন ভাড়া সম্পত্তি কেনার দিকে মনোনিবেশ করে তখন তাদের কী দৃষ্টি দেওয়া উচিত । এখানে সর্বাধিক ব্যবহৃত অনুপাতের কিছু রয়েছে।

মূল্য অনুপাত ঋণ

স্বতন্ত্র স্তরে, ঋণ থেকে মূল্য (এলটিভি) অনুপাত সম্ভবত একটি অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ সংখ্যা যা উভয় ব্যাংকের পাশাপাশি বিনিয়োগকারীরা দেখেন। এই উভয় স্টেকহোল্ডার খুব ভিন্ন কারণে একই সংখ্যার দিকে তাকাচ্ছেন।

উদাহরণস্বরূপ, ব্যাংক তার নিজস্ব বিনিয়োগের সুরক্ষার উদ্দেশ্যে ঋণ থেকে মূল্য অনুপাতের দিকে নজর দেয়। উদাহরণস্বরূপ বিবেচনা করুন, ৯০% এর অনুপাতের ঋণ সমেত একটি সম্পত্তি অর্থাৎ যদি সম্পত্তির মূল্য ১০০ টাকা হয় তবে ব্যাংক ৯০ অর্থায়ন করেছে এবং সম্পত্তির উপর একটি দাবি রয়েছে। এখন, যদি সম্পত্তিটির মূল্য ১০% কমে যায় তবে ব্যাংকের বিনিয়োগের মূল্য এখনও নিরাপদ। যখন ঋণের মূল্য অনুপাত কম হয় তখন ব্যাংক আরও ভাল সুদের হার এবং অন্যান্য শর্তাদি সরবরাহ করে।

সম্পত্তি কেনার সময় ব্যক্তিরা যে পরিমাণ লিভারেজ গ্রহণ করে তা খুঁজে পাওয়ার জন্য ঋণ  থেকে মূল্য অনুপাতের দিকেও নজর দেয়। মূল্য অনুপাতের একটি উচ্চতর ঋণ  একটি ঝুঁকিপূর্ণ বিনিয়োগের ইঙ্গিত দেয় যেহেতু সম্পত্তির দামের একটি সামান্য আন্দোলনও বিনিয়োগকে রেডে ফেলে দেয়।

আয় অনুপাতে ঋণ

এই অনুপাত ব্যক্তি ব্যবহার করে যখন তারা ব্যক্তিগত ব্যবহারের জন্য যেমন ব্যক্তিগত ব্যবহার বা বিনিয়োগের জন্য রিয়েল এস্টেট কিনে। আয়ের অনুপাতের ঋণ মূলত এমন কোনও স্বাচ্ছন্দ্যের পূর্বাভাস দেয় যা দিয়ে কোনও ব্যক্তি বন্ধকী ঋণ  প্রদান করতে সক্ষম হবে।

উদাহরণস্বরূপ, এটি ব্যাপকভাবে স্বীকৃত যে বন্ধকের অর্থ প্রদানের কোনও ব্যক্তির মাসিক আয়ের ৩৩% এর বেশি হওয়া উচিত নয়। বন্ধকী প্রদানের পরিমাণ যদি ৩৩% এর বেশি হয়, তবে সেই ব্যক্তির আর্থিক চাপের মধ্যে পড়ে যাওয়ার ঝুঁকি রয়েছে।

এই সংখ্যাটি বার্ষিক বন্ধকী প্রদানের গণনা করে এবং তার পরে ব্যক্তির নেট বার্ষিক আয়ের দ্বারা ভাগ করে। সংখ্যাটি শতাংশে রূপান্তর করতে, আমরা এটি ১০০ দ্বারা গুণ করতে পারি  যদি সংখ্যাটি ৩৩% এর বেশি হয় তবে ঝুঁকি বেশি।

গ্রস এবং নেট ইনকাম মাল্টিপ্লায়ার্স

বার্ষিক ভাড়া মূল্যের নিয়ন্ত্রণ অর্জনের জন্য একজন ব্যক্তি মূলধন বিনিয়োগ হিসাবে যে পরিমাণ ডলার দিচ্ছে তা গণনা করতে এই সংখ্যাটি ব্যবহার করা হয়। সুতরাং, উদাহরণস্বরূপ, যদি এই সংখ্যাটি ১৮ হয়, তবে পরবর্তী সময়ে পিরিয়ডের বার্ষিক আয়ের নিয়ন্ত্রণ পেতে একজন বিনিয়োগকারী ১৮ টাকা অগ্রিম প্রদান করে।

এই সংখ্যার অঙ্কের সম্পত্তির বাজার মূল্য ব্যবহার করে গণনা করা হয়। ডিনোমিনেটরে, একসাথে সমস্ত কর এবং ব্যয় বিয়োগের পরে উৎপন্ন মোট ভাড়া আয় বা নিখরচায় ভাড়া আয় হিসাবে ব্যবহার করতে পারেন।

যদি আমরা ডিনোমিনেটরে মোট আয় ব্যবহার করি তবে আমরা মোট আয়ের গুণক পাই, তবে আমরা যদি ডিনোমিনেটরে নেট আয়ের ব্যবহার করি তবে আমরা নেট আয়ের গুণক পাই।

ভাড়া ফলন

ভাড়া ফলন এমন একটি সংখ্যা যা গণনা করা হয় যেমন আমরা বন্ড বাজারে বন্ড ফলন গণনা করি। সম্পত্তি দ্বারা উৎপাদিত বার্ষিক ভাড়া অঙ্কে ব্যবহৃত হয়। সাধারণত, স্থূল ভাড়া মান অঙ্কে ব্যবহৃত হয় এবং কোনও ছাড় ছাড়ানো হয় না। তবে গণনা অনুপাতের জন্য কোনও নির্দিষ্ট নিয়ম নেই এবং প্রতিটি বিনিয়োগকারী তাদের নিজস্ব হিউরিস্টিকের উপর ভিত্তি করে অনুপাত গণনা করে।

ডিনোমিনেটরে, সম্পত্তিটির জন্য প্রদত্ত মূল্য ব্যবহৃত হয়। লক্ষ করুন যে সম্পত্তির জন্য প্রদত্ত মূল্য তার বর্তমান বাজার মূল্য থেকে আলাদা হতে পারে। একজন বিনিয়োগকারী এই সম্পত্তিটি ১০০ টাকায় কিনেছেন এবং এখন এটির মূল্য ১৩৫ টাকা হতে পারে। তবে, আমরা ১০০ টাকা চিত্রটি ব্যবহার করব। এর পিছনে কারণটি সহজ। আপনার বিনিয়োগের মূল্য বিবেচনা করলেই ফলন গণনা করা যায়। এটি কোনও ধারণাগুলি নয়। বরং এটি আমাদের বিনিয়োগের সঠিক রিটার্ন (আরআইআই) বলে দেয় যে একজন ক্রেতা বর্তমানে তাদের সম্পত্তিতে প্রাপ্ত হচ্ছে।

মূলধনের হার

মূলধনের হার ভাড়া উৎপাদন সংখ্যার অনুরূপ। তবে এর মধ্যে একটি গুরুত্বপূর্ণ পার্থক্য রয়েছে। ভাড়ার ফলন সংখ্যার মোট ভাড়া আয় ব্যবহার করে। তবে মূলধনের হারের অনুপাতটি নিখরচায় আয় হিসাবে অর্থ আয় করে যা সম্পত্তি দ্বারা উৎপাদিত ভাড়া আয়ের সমস্ত অপারেটিং ব্যয় এবং করগুলি কাটানোর পরে উৎপন্ন হয়। ডিনোমিনেটর একই থাকে অর্থাৎ বিনিয়োগকারীরা সম্পত্তির জন্য যে মূল্য দিয়েছিল। আবারও, সম্পত্তিটির বাজার মূল্যের উপর ভিত্তি করে দামটি ওঠানামা করবে না যেহেতু এই সংখ্যাটি সুযোগ ব্যয়ের একটি কল্পিত গণনা নয়। বরং এটি প্রদত্ত সম্পত্তিতে বিনিয়োগের উপর ফেরতের বাস্তব হিসাব।

কোনও সম্পত্তি মূল্যায়নের জন্য যে অনুপাতের ব্যবহার করা যেতে পারে তার তালিকা কখনই নিখুঁত হতে পারে না। অনুপাত বিশ্লেষণ একটি শিল্প এবং প্রতিটি স্বতন্ত্র বিনিয়োগকারীরা এটি অন্যরকমভাবে ব্যবহার করে। তবে, একটি সাধারণ থাম্ব নিয়ম হিসাবে, একজনকে অবশ্যই মনে রাখতে হবে যে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ মূলত নগদ প্রবাহ ব্যবস্থাপনার ব্যবসায় এবং বিনিয়োগকারীরা অবশ্যই নগদ প্রবাহ বৃদ্ধি এবং বজায় রাখার তাদের দক্ষতার দিকে মনোনিবেশ করে।