ভূমিকা
রিয়েল এস্টেটের নিবন্ধন সম্পত্তি ক্রয় প্রক্রিয়ার একটি উল্লেখযোগ্য অংশ গঠন করে। অনেক পদক্ষেপ জড়িত রয়েছে, তবে সম্পত্তি নিবন্ধন নিঃসন্দেহে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ। নিবন্ধন জালিয়াতি প্রতিরোধ নিশ্চিত করে এবং যথাযথ মালিকানার প্রমাণ সরবরাহ করে। কোনও অস্থাবর সম্পত্তি কেনার সময় অতিরিক্ত সতর্কতা অবলম্বন করতে এবং সম্পত্তি নিবন্ধকরণের প্রক্রিয়ায় জড়িত আইনী বিধান এবং বিধিবিধান সম্পর্কে সচেতন হওয়ার পক্ষে ক্রেতার উপর নির্ভর রয়েছে।
এই নিবন্ধটি জড়িত সমস্ত সূক্ষ্ম ব্যাখ্যার ব্যাখ্যা দেয় এবং ভারতে এনআরআই দ্বারা সম্পত্তি নিবন্ধনের জন্য একটি মৌলিক গাইড হিসাবে কাজ করে।
এনআরআই: যোগ্যতার মানদণ্ড
অনাবাসী ভারতীয় শব্দটি এমন লোকদের জন্য ব্যবহৃত হয় যারা চাকরি, ব্যবসায়, পেশা বা অন্য যে কোনও পরিস্থিতিতে ভারতের বাইরে বসবাস করছেন, যা তাদের অনিশ্চিত সময়ের জন্য ভারতের বাইরে থাকার ইচ্ছাকে সুস্পষ্টভাবে ইঙ্গিত করে। রিজার্ভ ব্যাঙ্ক অফ ইন্ডিয়া তার ৮ ই ডিসেম্বর, ২০০৩ তারিখের বিজ্ঞপ্তির মাধ্যমে স্পষ্ট করে জানিয়েছে যে পড়াশুনার উদ্দেশ্যে বিদেশে যাওয়া শিক্ষার্থীরাও অনাবাসী ভারতীয় শ্রেণিতে পড়ে।
ফরেন এক্সচেঞ্জ ম্যানেজমেন্ট অ্যাক্ট, ১৯৯৯ মতে, অনাবাসিক ভারতের সংজ্ঞার আওতায় উল্লেখ করা হয় 
অনুচ্ছেদ 2 । ভারতের বাইরের বাসিন্দা এমন এক ব্যক্তিকে সংজ্ঞায়িত করা হয় যিনি ভারতে বাস করেন না। একইভাবে, আয়কর আইন, ১৯৬১ ধারা ২ (৩০) এর অধীন একটি এনআরআইকে আবাসিক নয় এমন ব্যক্তি হিসাবে সংজ্ঞায়িত করেছে ।
পূর্বে, ভারতের কোনও নাগরিক, যিনি ১৮২ দিনেরও কম সময়ে ভারতে বেড়াচ্ছেন, যদি তিনি অনাবাসী ভারতীয় হিসাবে তার অবস্থান ধরে রাখেন। নতুন ফিনান্স অ্যাক্ট অনুসারে, ২০২০ সালের অর্থ আইন, ২০২০ এর ধারা এর অধীনে এই মানদণ্ডে একটি সংশোধনী প্রস্তাব করা হয়েছে। এক বছরে এমন ভারতীয় এনআরআইয়ের মোট আয় আয় ১৫ লক্ষাধিক ছাড়িয়েছে, তারপরে ১২০ এর মেয়াদ ১৮২ দিনের বিপরীতে দিনগুলি প্রযোজ্য হবে।
যদি এই জাতীয় পরিদর্শনকারী এনআরআইয়ের মোট করযোগ্য আয় এক আর্থিক বছরে ১৫ লক্ষ টাকা অবধি হয় তবে তারা এনআরআই-এর অবস্থান ধরে রাখবে যদি তাদের থাকার ব্যবস্থা ১৮১ দিনের বেশি না হয়।
সম্পত্তি নিবন্ধনের প্রয়োজনীয়তা
সম্পত্তি নিবন্ধন কি বাধ্যতামূলক?
মতে নিবন্ধন আইন, ১৯০৮ ধারা ১৭, সমস্ত লেনদেন যা আইএনআর ১০০ ছাড়িয়ে গেছে একটি মান জন্য স্থাবর সম্পত্তি বিক্রি জড়িত, নিবন্ধীকৃত করা থাকতে হবে। যেহেতু এটি একটি প্রাচীন আইন, সমকালীন সময়ে এর ব্যবহারিকভাবে অর্থ হ’ল অস্থাবর সম্পত্তি বিক্রয় সম্পর্কিত এই জাতীয় সমস্ত লেনদেন নিবন্ধভুক্ত করা উচিত। এছাড়াও, স্থাবর সম্পত্তি হিসাবে জড়িত সমস্ত লেনদেনের পাশাপাশি সেই সাথে একটি ইজারা যা ১২ মাসের সময়সীমা অতিক্রম করে তাদের বাধ্যতামূলকভাবে নিবন্ধিত হতে হবে।
অস্থাবর সম্পত্তি শব্দটি ১৮৯৭ এর জেনারেল ক্লজ অ্যাক্টের ৩ (২৬) ধারায় সংজ্ঞায়িত করা হয় । এর মধ্যে রয়েছে জমি, জমি থেকে উদ্ভূত উপকারিতা, পৃথিবীর সাথে সংযুক্ত জিনিসগুলি বা এমন জিনিস যা স্থায়ীভাবে পৃথিবীর সাথে সংযুক্ত কোনও জিনিসের সাথে সংযুক্ত থাকে।
ভারতে সম্পত্তি নিবন্ধনের পদ্ধতি
প্রযুক্তিগত অগ্রগতির কারণে সম্পত্তি নিবন্ধনের প্রক্রিয়া সময়ের সাথে সাথে সরলীকরণ করা হয়েছে। কম্পিউটারাইজড প্রপার্টি রেজিস্ট্রেশন সিস্টেমের প্রবর্তন প্রচুর পরিমাণে সহায়তা করেছে, কারণ এতে জড়িত মধ্যস্থতাকারীদের নির্মূল করা হয়। তবে এর কারণে ম্যানুয়াল কাগজপত্র পুরোপুরি প্রতিস্থাপন করা হয়নি। কিছু রাজ্যের এখনও সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছে একটি আবেদন জমা দেওয়ার প্রয়োজন, যা হ’ল মহকুমা ম্যাজিস্ট্রেট বা সাব-রেজিস্ট্রার।
রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া স্ট্যাম্প শুল্ক এবং বিক্রয় চুক্তি / স্থানান্তর দলিল নিবন্ধনের জন্য প্রয়োজনীয় ফি প্রদান এবং জমিদারি সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের সাথে আইনীভাবে নথি নথিভুক্ত করা জড়িত।
দস্তাবেজগুলির নিবন্ধনের জন্য, বিক্রেতা এবং ক্রেতার জন্য দুটি সাক্ষী সহ অনুমোদিত স্বাক্ষরকারী প্রয়োজন। এই স্বাক্ষরকারীদের পরিচয়ের প্রমাণ থাকতে হবে, উদাহরণস্বরূপ, আধার কার্ড, প্যান কার্ড বা সরকার কর্তৃক জারি করা অন্য কোনও দলিল। সম্পত্তির সফল নিবন্ধনের জন্য সম্পত্তি কার্ড, মূল নথি এবং স্ট্যাম্প শুল্ক প্রদানের প্রমাণ সাব-রেজিস্ট্রারের কাছে জমা দিতে হবে।
স্বাক্ষরকারীরা অন্য কারও প্রতিনিধিত্ব করছে এমন ক্ষেত্রে, তাদেরও কর্তৃত্বের ক্ষমতা সরবরাহ করতে হবে।
সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন করার আগে কোন পদক্ষেপ নেওয়া উচিত?
· নিশ্চিত করুন যে কোনও বাধা নেই
সঙ্কট সাধারণত একটি জিনিস যা একটি মালিক থেকে অন্য মালিকের সম্পত্তি হস্তান্তর অসুবিধা সৃষ্টি করে। উদাহরণগুলির মধ্যে বকেয়া বন্ধক, অবৈতনিক ঋণ, অবৈতনিক সম্পত্তি কর ইত্যাদির অন্তর্ভুক্ত কোনও ক্রেতাকে সজাগ থাকতে হবে এবং সম্পত্তি কেনার আগে এই জাতীয় কোনও সমস্যা দেখা উচিত।
· সমস্ত নথি প্রস্তুত
ক্রেতাকে অবশ্যই সম্পত্তি কেনার আগে নিশ্চিত করতে হবে যে তাদের কাছে নথিগুলির শিকল প্রস্তুত রয়েছে, এই দস্তাবেজগুলিতে সম্পত্তি কখন এবং কখন স্থানান্তরিত হয়েছিল তা নির্দিষ্ট করে।
· পাওনা পরিশোধ
এটি নিশ্চিত করা উচিত যে সম্পত্তি ক্রয় বা নিবন্ধনের আগে বিদ্যুতের বিল, সম্পত্তি কর, পানির বিল ইত্যাদির মতো বকেয়া পুরো অর্থ প্রদান করা হয়।
· দলিল প্রস্তুত করা হচ্ছে
একটি খসড়া দলিল প্রস্তুত করা উচিত যা কার্যকর করার কথা। এতে লেনদেনের পক্ষগুলির বিবরণ, সম্পত্তির সম্পত্তি এবং প্রয়োজনীয় শর্তাদি এবং শর্তাদি অন্তর্ভুক্ত করা উচিত।
· স্ট্যাম্প শুল্ক গণনা
স্ট্যাম্প শুল্ক সরকার কর্তৃক প্রদেয় এক প্রকার ফি। এটি জড়িত সম্পত্তির বাজার মূল্যের ভিত্তিতে গণনা করা হয়।
সম্পত্তি নিবন্ধনের সময়সীমা
নিবন্ধকরণ আইন, ১৯০৮ এর ধারা ২৩ অনুসারে সম্পত্তির দলিলগুলি কার্যকর করার তারিখ থেকে চার মাসের মধ্যে নিবন্ধিত করতে হবে । পরিস্থিতিতে, যেখানে ডকুমেন্টগুলি বিদেশে কার্যকর করা হয়, তারপরে এটি ভারতে আগমন থেকে চার মাসের মধ্যে নিবন্ধের জন্য উপস্থাপন করতে হবে।
পরিস্থিতিতে, যেখানে এই উল্লিখিত সময়সীমাটির মেয়াদ শেষ হয়ে গেছে – তারপরে জরিমানা প্রদানের সাথে সাথে সাব-রেজিস্ট্রারের কাছে বিলম্বের ক্ষমতার আবেদন করা যেতে পারে।
ভারতে সম্পত্তি নিবন্ধনের জন্য ফি কত?
কোনও সম্পত্তি ক্রেতাকে সম্পত্তির জন্য কিছু রেজিস্ট্রেশন চার্জ দিতে হয়। এই চার্জ একেক রাজ্যে একেক রকম হয়। এগুলি সম্পত্তির বিক্রয়যোগ্য মূল্যের শতাংশ হিসাবে গণনা করা হয়। স্ট্যাম্প শুল্ক এবং রেজিস্ট্রেশন ফি এই গণনা ‘নির্দেশিকা মান’ এর উপর ভিত্তি করে যা এই জাতীয় সম্পত্তির অবস্থানের ভিত্তিতে রাজ্য সরকার সিদ্ধান্ত নিয়েছে। এই উল্লিখিত চার্জের গণনা বিল্ডিং বা জমির ধরণের ভিত্তিতেও করা যেতে পারে।
স্ট্যাম্প ডিউটি কী?
স্ট্যাম্প ডিউটি ভারতীয় স্ট্যাম্প আইন, ১৮৯৯ এর অধীনে পরিচালিত হয় । এটি এক ধরণের কর যা কোনও সম্পত্তি ক্রয়ের বিষয়ে সরকার কর্তৃক এখতিয়ারের অধীনে আদায় করা হয়। এই সম্পত্তি জমি, একটি স্বাধীন বাড়ি, বাণিজ্যিক বা আবাসিক ফ্ল্যাট হতে পারে। এই স্ট্যাম্প শুল্ক এই আইনের ধারা ৩ অনুসারে প্রদানযোগ্য । শুল্কটির মধ্যে তার পরিবেষ্টিত বিক্রয় কর্ম, উপহারের কাজ, বিভাজন কাজ, পরিবহন কাজ, অ্যাটর্নি ক্ষমতা, ইজারা কার্য ইত্যাদি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।
এই দায়িত্ব রাষ্ট্র থেকে রাজ্যে পরিবর্তিত হয় এবং নিবন্ধনের সময় সম্পত্তির বিক্রয়যোগ্য মূল্যের শতাংশ হিসাবে সংগ্রহ করা হয়। সম্পত্তির ধরণের ভিত্তিতেও এটি পৃথক হতে পারে – এটি নতুন বা পুরানো কিনা; বা সম্পত্তি অবস্থান। এটি আইনী দলিল হিসাবে কাজ করে এবং কোনও সম্পত্তি ক্রয় বা বিক্রয়ের জন্য প্রমাণের টুকরো হিসাবে ব্যবহার করা যেতে পারে।
সম্পত্তির নিবন্ধন না হলে কী হয়?
ভারতীয় নিবন্ধকরণ আইন, ১৯০৮ এর ধারা ৪৯ অনুসারে যদি সম্পত্তির দলিলগুলি নিবন্ধিত না হয় তবে তাদের সম্পত্তির বিষয়ে কোনও অবস্থান থাকবে না। তদতিরিক্ত, সম্পত্তির দলিলগুলি সম্পত্তির উপর কোনও সম্পত্তির অধিকার দেয় না। সংক্ষেপে, ক্রেতা আইনের দৃষ্টিতে সম্পত্তির অধিকারী / স্বীকৃত মালিক হিসাবে বিবেচিত হবে না এবং পরবর্তীকালে, তার / তার সম্পত্তি সম্পর্কিত কোনও অধিকার থাকবে না।
সম্পত্তি নিবন্ধনের জন্য প্রয়োজনীয় নথি
সফল সম্পত্তি নিবন্ধকরণের জন্য এনআরআইদের জন্য নিম্নলিখিত নথিগুলি প্রয়োজনীয়:
- প্রতিটি মালিকের আবাসিক প্রমাণের একটি অনুলিপি, যেমন পাসপোর্ট, আধার কার্ড, ড্রাইভিং লাইসেন্স, নির্বাচন কমিশন কার্ড ইত্যাদি বা রাজ্য বা কেন্দ্রীয় সরকার কর্তৃক প্রদত্ত অন্য কোনও পরিচয় প্রমাণ।
- প্রতিটি মালিকের প্যান কার্ডের একটি অনুলিপি / আয়কর বিধিগুলির ৬০ নং ফর্ম
- দখলের শংসাপত্রের একটি ফটোকপি
- প্রতিটি মালিকের দুটি পাসপোর্ট সাইজের ছবি
- বিদেশের নাগরিকত্বের ভারত কার্ড, যা ভারতীয় ভারতীয় কনস্যুলেট দ্বারা জারি করা হয় যেখানে এনআরআই থাকে।
এনআরআইগুলিকে আবাসিক ইউনিট সংক্রান্ত অর্থ প্রদানের বিবরণী প্রমাণ সহ উত্পন্ন করতে এবং সংযুক্ত করতে হয় এবং পরিবহন চুক্তির রসিদ ধারাতে তা উল্লেখ করতে হয়।
অধিকন্তু, নিবন্ধকরণের উদ্দেশ্যে, এনআরআইদের যদি উপরে বর্ণিত কার্ডগুলির কোনও না থাকে তবে সংশ্লিষ্ট জেলা কালেক্টরের কাছ থেকে অনুমতি নেওয়া প্রয়োজন।
এনআরআইদের জন্য প্রযোজ্য বিধি ও নিয়ম
অস্থাবর সম্পত্তির অধিগ্রহণ ও হস্তান্তর
অস্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হস্তান্তর প্রক্রিয়া বিদেশী এক্সচেঞ্জ ম্যানেজমেন্ট অ্যাক্ট, ১৯৯৯ এর অধীনে অধিগ্রহণ ও অস্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তর শিরোনামের মাস্টার দিকনির্দেশনায় নির্ধারিত হয়েছে । বৈধ ভারতীয় পাসপোর্টধারী একটি অনাবাসী ভারতীয়কে রিজার্ভ ব্যাংক অফ ইন্ডিয়া (আরবিআই) ভারতে অস্থাবর সম্পত্তি কেনার অনুমতি দিয়েছিল।এই জাতীয় ব্যক্তি যে কোনও স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তর করতে পারেন। এই জাতীয় ক্ষেত্রে, বিনিয়োগকারীদের এজন্য আরবিআইয়ের বিশেষ অনুমতি পাওয়ার প্রয়োজন হয় না।
এনআরআইদেরও ভারতের বাণিজ্যিক বা আবাসিক সম্পত্তি কেনার বিষয়ে আরবিআইকে অবহিত করার দরকার নেই। আরবিআই এবং আয়কর আইন দ্বারা জারীকৃত বিধি অনুসারে একজন অনাবাসী ভারতীয় পূর্বোক্ত বিভাগের অধীনে যতগুলি সম্পত্তি তারা কিনতে পারেন। আরবিআইয়ের সাধারণ অনুমতিতে একজন অনাবাসী ভারতীয় পৃথকভাবে বা অন্য কোনও এনআরআইয়ের সাথে যৌথভাবে সম্পত্তি কিনতে পারেন। তাদের অন্য এনআরআই বা যে কোনও ভারতীয় বাসিন্দাকে এই জাতীয় স্থাবর সম্পত্তি উপহার বা বিক্রয় করার অনুমতি দেওয়া হয়। যদি এনআরআই বিনিয়োগকারীরা ভারতে আসতে না পারেন, তবে এই আইনটি আইনত বাধ্যতামূলক পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি দেওয়া অন্য কোনও ব্যক্তির দ্বারা ক্রয় সম্পাদন করা যেতে পারে।
পূর্বোক্ত লেনদেনের ব্যতিক্রম হ’ল কোনও এনআরআই কৃষি জমি, বৃক্ষরোপণ সম্পত্তি বা ফার্মহাউস ক্রয় বা স্থানান্তর করতে পারে না। তবে, কোনও এনআরআই কৃষিজমি, বৃক্ষরোপণ সম্পত্তি বা একটি ফার্ম হাউস স্থানান্তর করতে পারে যা উত্তরাধিকারের মাধ্যমে অর্জন করা হয় – ‘কেবল’ স্থায়ীভাবে ভারতের নাগরিকদের বসবাসের জন্য। এর অর্থ হ’ল কোনও এনআরআই আরবিআইয়ের পূর্ব অনুমতি ব্যতীত ফার্মহাউসে বিনিয়োগ করতে পারে না। আরবিআই কেস ভিত্তিতে এ জাতীয় আবেদন বিবেচনা করে।
অর্থায়ন এবং অন্যান্য আর্থিক লেনদেন
ভারতে আবাসিক বা বাণিজ্যিক সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করা কোনও অনাবাসী ভারতীয় স্থানীয় মুদ্রায় ভারতীয় মুদ্রায় সমস্ত লেনদেন পরিচালনা করতে বাধ্য। এর অর্থ হ’ল এই জাতীয় এনআরআই বিনিয়োগকারীদের বাধ্যতামূলকভাবে অনুমোদিত ভারতীয় ব্যাংকের একটিতে এনআরআই অ্যাকাউন্ট থাকা উচিত।
এনআরআই বিনিয়োগকারীদের তাদের লেনদেনগুলি ভারতীয় ব্যাংকের মাধ্যমে রুট করতে হবে সুতরাং, এ জাতীয় অভ্যন্তরীণ রেমিটেন্সগুলির জন্য তাদের এনআরও / এনআরই অ্যাকাউন্ট থাকা প্রয়োজন। একটি এনআরও অ্যাকাউন্ট হ’ল একটি অনাবাসিক সাধারণ অ্যাকাউন্ট, যা ভারতে অর্জিত আয় পরিচালনার জন্য ব্যবহৃত হয়; একটি এনআরই অ্যাকাউন্ট হ’ল একটি অনাবাসিক বাহ্যিক অ্যাকাউন্ট যা বিদেশী উপার্জন ভারতে স্থানান্তর করতে ব্যবহৃত হয়।
রিজার্ভ ব্যাংক আবাসন অর্থ সরবরাহের লক্ষ্যে নির্বাচিত আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলিকে সাধারণ অনুমতি দিয়েছে। এর মধ্যে রয়েছে এইচডিএফসি, এলআইসি হাউজিং ফিনান্স লিমিটেড ইত্যাদি এবং স্ব স্ব-পেশার জন্য একটি বাড়ি অধিগ্রহণের জন্য এই জাতীয় এনআরআই সম্পত্তি বিনিয়োগকারীদের আবাসন লোণ প্রদানের জন্য অনুমোদিত অন্যান্য ডিলার, কিছু বিধানের সাপেক্ষে।
এই জাতীয় ধার পরিশোধ 15 বছরের বেশি সময়কালের মধ্যে করতে হবে। অন্তর্ভুক্ত রেমিটেন্স বা এই জাতীয় বিনিয়োগকারীদের এনআরই / এনআরও / এফসিএনআর অ্যাকাউন্টে থাকা তহবিলের বাইরে অর্থ প্রদান করতে হবে। এফসিএনআর অ্যাকাউন্টটির অর্থ বিদেশী মুদ্রা অনাবাসিক অ্যাকাউন্ট। এটি একটি নির্দিষ্ট মেয়াদী ব্যাংক অ্যাকাউন্ট যা কোনও এনআরআই দ্বারা তাদের বিদেশী উপার্জন একই মুদ্রায় স্থানান্তর করার জন্য খোলা হয়।
ট্যাক্স বেনিফিট
ট্যাক্স সুবিধার ক্ষেত্রেও অনাবাসী ভারতীয়দের একটি সুবিধা রয়েছে। কোনও ভারতীয় বাসিন্দা সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে যার অধিকারী তা তারা একই কর সুবিধা উপভোগ করতে পারে। এনআরআইরা আয়কর আইন, ১৯৬১ এর ধারা ৮০ সি এর অধীনে আইএনআর ১ লাখ ছাড়ের দাবি করতে পারে । সম্পত্তি কেনার তিন বছরের মধ্যে বিক্রি করা হলে, এটি একটি স্বল্প-মেয়াদী মূলধন লাভ হিসাবে গণ্য করা হয় এবং এই বিক্রয়ের মাধ্যমে উপার্জন করযোগ্য। তদুপরি, সম্পত্তিটি যদি তিন বছর পরে বিক্রি হয় তবে অন্যান্য সম্পত্তিগুলিতে বিনিয়োগের মাধ্যমে দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভ কর হ্রাস করার বিকল্প রয়েছে।
উপসংহার
রিয়েল এস্টেট খাতে নিবন্ধকরণ প্রক্রিয়া অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। গত কয়েক বছরে অনাবাসী ভারতীয়দের জন্য প্রবিধানগুলি সরল করা হয়েছে। তদতিরিক্ত, কর আইন এবং ফেমা এই এনআরআইগুলিকে প্রচুর উপকার করেছে। প্রযুক্তিগত অগ্রগতির কারণে প্রক্রিয়াটি এখন আরও সহজ। সুতরাং, এগুলি সম্পত্তি নিবন্ধকরণের জটিলতা।
Chenoy Ceil Lawyer 